中泰证券：土地财政紧张 地产或出现边际放松

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尽管近年来监管政策不断收紧，但中国房地产市场仍保持弹性，投资、销售和价格都在缓慢下跌。一方面，由于城市政策的原则，不同城市的房地产周期错位；另一方面，它来自于“追上杀下”的惯性。。

然而，许多指标也表明，中国房地产市场已经处于下行周期。一方面，我们估计房地产的广义存量正在逐渐上升，前十名城市的商品房销售面积也在上升，这表明房地产市场的供求关系已经向坏的方向发展。虽然已竣工且未售完的商品房不多，但已取得预售证书且未售完的商品房存量已经在不断积累。

另一方面，中国房价下跌的城市越来越多。从2018年8月开始，城市新建住宅和二手房的价格都在上涨。截至2019年11月，70个城市中有近一半出现了房价环比下降。

买房子并不能买下来。买的人越多，买的人越多，买的人也越多。房地产反弹的浪潮主要来自于此。一旦房价开始下跌，整个模式将从“追涨”变为“杀跌”，这将加大房地产的下行压力。

土地财政约束，房地产或边际放松。地方土地出让收入约占地方政府资金收入的90%，占地方财力的30%以上。截至2019年11月，房企土地交易价格下降了13%，国有土地出让收入增速也降至8.1%。虽然土地流转近来有所回升，但主要是由于地方财政压力加大和土地推拨力度加大。房地产销售是领先指标，销售结束仍在降温，土地交易可能在2020年继续走弱。

考虑到地方政府隐性债务的巨大规模，在终身问责制的前提下，已经连续两年没有增加，地方财政压力仍然比较大。在城市政策和房地产稳定的前提下，预计2020年房地产调控政策将略有放松，尤其是在压力较大的城市。

来源：BBC新闻网