2019楼市AB面：卖地收入创新高，下半年流拍率提升

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2019年，全国土地销售收入达到新高。

根据几个机构的数据，2019年全国土地销售收入增长了约19%。其中，300个城市土地市场交易数据显示，2019年全国300个城市土地出让金总额为50294亿元，同比增长19%；根据中原地产研究中心对中国前50名城市的监测数据，2019年中国前50名城市的土地销售总额为4.41万亿元，同比增长19.33%。

诸葛寻屋数据研究中心分析师陈豪向《时代周刊》记者解释说:“2019年上半年，尤其是第二季度，土地市场出现反弹。炙手可热的一线和二线城市频频出现高地价地块，土地出让收入达到新高。结构性因素是今年土地征收率较高的一个重要原因。”

但这只是2019年这座城市的一面。乙方面，土地交易量下降，地价趋于稳定。

根据中国手指研究所的数据，2019年，全国300个城市的土地总面积为106，568万平方米，同比下降1%；从地价来看，全国300个城市的平均地价为13%，比去年下降了0.02个百分点。

“2019年，特别是下半年以来，房地产金融监管继续严格，银行贷款、信托融资、海外债券发行等各种融资渠道收紧，企业资本压力加大，叠加市场调整预期增强，整体土地拍卖热有所回落。保险费率也保持在低水平。”中国指数研究院常务副院长黄宇向《时代周刊》记者解释道。

然而，更值得注意的是，下半年的拍卖水平大幅提高。根据中智研究所提供的数据，2019年3月至6月，中国300个城市的土地拍卖率仍低于7%，5月份更是低至3.4%。然而，在下半年，土地拍卖率逐渐上升，从7月份的7%上升到7.2%，11月份上升到9.7%，这是今年的最高点。

图:自2018年以来，全国300个城市的拍卖数量比例

注:拍卖次数比例=拍卖次数/(拍卖次数+交易次数)来源:中智研究所

“总体而言，目前全国各大城市的拍卖情况仍好于2018年下半年。”黄宇建议道。但无论如何，“目前的市场热度已经明显下降，而房屋公司更理性地采取土地。”陈晓认为。

甲:土地出让金达到新高

在稳定房价、地价和预期的“三稳定”目标下，2019年各城市也继续实施严格的政策控制。

金融政策强调监管。2019年5月17日，中国银行业监督管理委员会发布《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》，彻底阻断了房地产信托融资的前端模式。

此后，中国银行业监督管理委员会进行了多次整改和调查。2020年，中国银行业监督管理委员会也于1月4日发布了《关于促进银行业和保险业高质量发展的指导意见》，严格要求防止资金非法流入房地产市场。

各城市过热的城市也相继出台了有针对性的政策。其中，苏州市于5月11日发布了《关于进一步促进我市房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》，完善了价格指导，要求土地招标超出市场指导价5% ~ 10%，并在项目竣工验收后申请预售。许可证(以前为10%)；如果投标价格超出市场指导价10% ~ 25%，将转换为报价转让(以前为25%)。合肥市于5月21日发布了《关于进一步开展招标资格审查的公告》，重申不允许关联公司报名参加同一地块的招标。在6月份的大规模土地拍卖推高了深圳城镇的受欢迎程度后，11月22日进行的6次集体土地拍卖将限制提高到了“双限双竞争”。

从政策成效来看，下半年气温下降明显——数据显示，截至2019年12月底，300个城市的平均保险费率同比略有下降。具体到各个地方，2019年12月24日，苏州推出了2019年的最后一次宅地拍卖。两个楼盘分别只进行了8轮竞价，12.27%的溢价，6轮竞价，12.37%的溢价，6个楼盘中有一个在11月22日在深圳开拍。

然而，根据300个城市的土地转让收入和平均底价，这两个数字仍在上升。根据中智研究所的数据，2019年，全国300个城市的平均楼面价格为2507元/平方米，同比增长17%。

《时代周刊》记者梳理了过去五年的数据，发现从时间上看，2019年全国300个城市的土地出让金收入和交易平均底价也明显处于较高水平。

图:过去五年全国300个城市的土地出让收入和平均底价

"这主要受结构因素的影响."黄宇解释说:“交易平均底价的上涨主要受上半年市场热度反弹的影响，尤其是第二季度。此外，在交易结构方面，2019年，一、二线热点城市住宅交易规模明显扩大，优质地块数量增加，导致交易平均底价结构性上涨。”

土地租赁总收入的影响因素相似。

“2019年，受各地交易平均底价上涨的影响，土地出让金收入也略有上升。此外，一、二线城市土地流转的推进也带动了全国土地流转收入的增长。从各城市土地出让金比例来看，2019年二线城市土地出让金比例较2018年大幅上升，而三四线城市比例下降。”黄宇说道。

下半年拍卖的数量增加了

土地市场在这一年经历了波折。

传统的《小羊春》出现在第一季度末，但其整体影响尚未显现。根据数据，第一季度300个城市的指标仍处于低温状态。但在第二季度，“小阳春”变得越来越热，数据也相应提高。

数据显示，第二季度，全国300个城市的土地投放面积同比增长3%，交易量同比增长8%，土地出让金收入同比增长51%，交易平均底价同比也增长33个百分点，升水率同比小幅上升1个百分点。

自那以后，地方城市出现了热点的迹象，第三季度的调控政策也相应收紧。数据略有滞后，仅略有下降。其中，土地推出量同比略有下降，降幅为1%，但成交量、出让收入、平均底价和地价仍处于上升轨道。

第四季度，黄金采集调控和市场降温开始显现。但是，由于全国各地推地步伐加快，套期保值仅交易量同比略有下降3%，土地推出量、出让收入、平均底价和地价仍在上升。

图:2019年全国300个城市土地市场季度情况来源:中智研究所

“第二季度土地市场回暖主要受企业资本环境改善、投资重点趋同等因素影响。”中国手指研究所表示，“但自第三季度以来，房地产调控政策一直保持收紧趋势，金融监管继续加强。由于行业调整预期增强、资金压力加大等因素，土地市场明显降温，高地价土地比例持续下降。拍卖水平有所提高。”

除了政策和市场因素的影响，地块本身的制约因素也是拍卖水平上升的原因之一。黄宇补充说:“从土地拍卖的特点来看，有些地块要么是由于总价高，要么是限制性条件比较强，要么是由于地理位置偏远，周边交通和配套资源缺乏，在这种背景下企业合理征地。有一个流动拍卖。总的来说，四线城市的土地拍卖较多，土地市场活动相对较少。”

下一步怎么去城市？专家们不同意。

中国社会科学院城市与竞争研究中心研究员邹华林在接受《时代周刊》记者采访时表示:“土地市场在2020年可能会继续降温，这反映在地价、交易量和土地出让收入上。”“至少在今年上半年是这样，但在下半年仍有待观察。”邹华林接着说道。

陈晓认为，城市和城镇的低温将继续，但价格和收入将继续上升。陈晓判断:“预计2020年市场将受到政策和资金的影响，房企征地积极性不高，市场将继续处于低温状态。总的来说，交易量保持稳定，但由于交易的结构性影响，底价可能略有上升。此外，由于一、二线城市的房企陆续收回土地，土地征收可能会继续小幅上升。”

但中原地产首席分析师张大伟持相反观点。张大伟表示:“本地城市的受欢迎程度更明显地受到房企融资环境的影响。根据目前的数据，自1月份以来，住房企业继续密集地发布海外融资计划。截至1月8日，已有12家以上房地产企业发布了超过40亿美元的融资计划。其中，第8天的释放超过20亿美元. "

“与此同时，虽然国内融资受到各种政策的严格控制，但对于正常融资并没有收紧。在这种情况下，预计住房企业将在年初更加积极地进行土地收购。”张大伟判断。

来源：BBC新闻网