多地启动2020年首场土拍：成都宅地溢价近50%，南宁流挂

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1月8日，苏州和南宁同时举行了新年第一次土地拍卖。但是结果却大不相同。

1月8日，苏州开始拍摄吴中区度假村的商业金融地块和白马尖高新区的住宅地块。其中，高新区白马尖住宅小区经过五轮现场招标，最终获得13.56%的溢价，需要出售现有房屋。

然而，当天在南宁拍卖的兴宁区朱湘路以南、建兴路以东的住宅、商业、商业综合用地gc2019-133，最终因无人签约而丧失。

此外，据《时代周刊》记者报道，北京、杭州、成都和安徽也相继推出了“新年第一拍”，但它们也“温暖而寒冷”。其中，成都青羊区的宅基地以47.2%的高溢价出售，而安徽省淮北市的一块地块则面临拍卖的局面。

上海中原地产市场分析师卢文喜对《时代周刊》记者表示:“2020年，所有人对市场的预期都比2019年有所减弱，他们在收购土地时会更加谨慎。城市和地块的属性将影响住房企业征用土地的积极性。”

“城市的竞争力决定了市场的竞争力。目前，苏州的经济和人口竞争力明显高于南宁。此外，白马尖地块属于纯居住用地，位置靠近中心区域，因此备受青睐。但是，南宁市的土地是综合性的，有很多限制，影响了房企征地的积极性。”卢文喜详细指出。

许多专家在接受《时代周刊》采访时表示，在市场表象的背后，城市的差异化是本质。

58住房研究所所长张博在接受《时代周刊》记者采访时指出:“不同地区的差别仍然存在。从2019年的情况来看，粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群的房企征地热情较高，土地市场的地价相对较高。然而，在更多的四层城市，气温却有显著下降。根据2019年土地拍卖数量，排名靠前的城市是金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市和淮安市。住房企业从中小城市撤离的速度也在加快。从四线城市的拍卖率来看，拍卖数量仍然很高。"

一线和二线城市的受欢迎程度仍在继续

自2019年“小阳春”以来，苏州一直是房地产企业青睐的热点城市。

据《时代周刊》记者报道，1月8日开始拍摄的高新区白马尖大厦2019-wg-60于2019年11月25日被吊死。根据转让公告，符合注册条件的投标申请人可以在2019年12月26日至2020年1月6日期间登录网上交易系统提交申请。

“12月26日，白马尖宅基地进行了五轮提价，在70秒内提价至9.2979亿元，溢出地块的起价为9.9%，接近现房销售。1月8日上午10点，土地拍卖开始，价格上涨了5轮，进入一次性竞价阶段。苏渝州以总价96048万元、底价14763元/平方米、13.56%的费率中标。现有的房屋销售是必需的。”嘉里苏州房地产评估分析。

2019年5月11日，由于城市的普及，苏州市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》，加强了苏州市土地拍卖市场的地价指导，要求:土地招标超过市场指导价5% ~ 10%，项目竣工验收后方可申请预售许可证；如果投标价格超出市场指导价10% ~ 25%，将转换为报价转让。

“这次本地拍卖不同于之前低调而稳定的城市状态。开发商拿地的热情很高，现有的房子又重生了。这也是苏州本地新年拍卖会的第一张照片。”柯睿苏畅区总经理葛告诉《时代周刊》记者，“但这主要是因为白马峪地块的质量相对较高。”

葛进一步指出，白马尖不缺优质地块，白马尖47号地块也是如此，该地块于2019年11月6日开始拍摄。在正式拍摄之前，价格上涨了1亿，接近现有房屋的销售条件。官方拍摄后，价格又上涨了一轮，保险费率为10.93%，现有房屋全部售出。“从区域来看，地块周围的新房目前很少，未来房地产的价值也很乐观。”

《时代周刊》记者发现，除苏州外，北京、杭州和成都的首次土地拍卖也保持了这一温度。

1月3日，北京、杭州和成都这两个主要城市在新年举行了首次土地拍卖。其中，位于北京石景山古城南街东侧(首钢公园东南)的两个无限家园吸引了招商、融创、中海、首开、华润等十多家房地产企业，最终以25.93%和17.74%的溢价售出；1月3日，2020年第一次土壤拍卖在杭州举行。此次土地拍卖包括两个商业和住宅用地，最终以5.12%和10.76%的溢价出售；同一天，成都开始在青羊区拍摄宅基地和商住用地，在高辛西区拍摄人才公寓用地。青羊区的宅基地最终以47.2%的高地价出售，商住用地的地价为12.35%，高辛西区的人才公寓用地以底价出售。

三四层城市很冷

在市场的压力下，三四线城市就没那么幸运了。

根据2019年中国300个城市土地市场的交易数据，2019年中国300个城市的土地供应量同比略有增加，而一、二线城市的供应量有所增加，而四线城市的供需则同比下降。具体而言，2019年3月，四线城市土地供需热度下降，总出让金和底价上升，地价同比下降。数据显示，2019年3月，四线城市总用地面积为7.9422亿平方米，同比下降3%，成交量为6.2886亿平方米，同比下降6%，土地平均地价为15%，同比下降2个百分点。

从新年第一次土地拍卖的情况来看，除南宁外，安徽省淮北市也有流动拍卖的情况。1月7日，安徽省淮北市公开出让了两块土地，包括一块宅基地和一块商业服务用地，最终宅基地以22.2%的溢价售出，但商业服务用地因报价未达到底价而被出售。

“一方面，在房地产调控政策严格的背景下，金融监管持续加强，市场叠加调整预期增强，销售支付压力加大，房企资金压力凸显，征地更加理性；另一方面，从土地拍卖的特点来看，有些土地拍卖是在企业理性征地的背景下出现的，原因是土地总价格高或条件限制多，或者是因为土地位置偏远，周边交通和配套资源缺乏。但总体而言，四线城市土地拍卖较多，土地市场活动相对较少。”中指研究分析指出。

"住房企业回归一线和二线的趋势已经非常明显."腺癌直言不讳地说。

这主要是基于需求方面的变化。张博解释说:“一方面，房改已经结束，未来三、四线及以下城市的购房需求总量将大幅下降。在第三条和第四条战线上夺取土地的风险将过于激进。性会继续改善；另一方面，从目前二线城市的掠夺政策来看，对人才的吸引力远远大于三四线城市。未来，四线城市新居民的增长也将弱于二线城市，这将导致住房企业逐渐退出三四线城市。”

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓对《泰晤士报》记者说:“预计2020年城市之间的差异将进一步加大。一线和二线城市的热度没有下降，而是在稳步上升。未来，住房企业将增加在一线和二线城市的土地收购；受房改政策逐步退出和部分需求提前透支的影响，预计四线城市土地市场明年将全面下滑，土地市场将逐渐转冷，房企将加速退出三、四线。”

然而，卢文喜认为，分化不仅仅是从城市层面来判断，预计核心都市区周围的城市在2020年将表现更好。

陆文熙说:“分化并不仅仅存在于各个层次的城市之间。从目前的市场情况来看，即使是二线城市在不同地区也会有不同的市场情况。无论是二线城市还是三线城市，市场表现较好的城市通常都出现在核心大都市区域周围。”

来源：BBC新闻网