58万个项目停工 印度建房梦碎

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《时代周刊》记者谢江山

在鸡毛中，印度已经进入了2020年。“为每个人建一所房子。”印度总理纳伦德拉在2019年再次当选？纳伦德拉·莫迪在房地产市场下了一个大赌注。

他向各邦的部长和首席部长发出了死亡命令，要求他们努力工作，排除一切障碍，以确保到2022年所有印度家庭都将住上房子，没有人会被落下，这就是所谓的“到2022年人人有住房”，这意味着印度必须建造至少2000万套住房。

然而，与预期相反，根据2019年12月28日的媒体报道，印度正被房地产市场的混乱所动摇。许多印度房地产开发项目已经停滞。虽然开发商收到了买方的预付款，但由于项目停滞不前，无法交付房屋。

根据印度一家大型房地产咨询公司anarock的数据，截至2019年9月底，仅在印度七大都市地区就有58万个项目被严重延迟或完全关闭，价格相当于4.64万亿卢比(约合4547亿元人民币)。

"钱已经付了，我希望早点盖房子。"德里的一名公务员抱怨道，他已经支付了200万卢比(约合19.22万元人民币)的住房预付款。

“房地产的过度扩张迫使开发商筹集资金并获得土地。这意味着将注入约2500亿美元的新投资，城市化进程将加快。”安迪，德里大学的学者和高级经济作家？安迪·慕克吉说。

两个主要原因

印度许多房地产项目暂停有两个主要原因。

首先，由于印度在2017年5月颁布了房地产开发监管法案。

在此之前，印度的房地产开发项目完全是在受法律管制的空白色地带。一般来说，开发商通过广告向买方收取预付款，然后用这笔资金支付材料和建筑费用，然后建造住房。新法规定，预付款应由纳入监管的每个项目的专用账户管理。结果，大多数原来的住宅项目突然陷入非法状态。未能归还被挪用的资金，再无法开立专用账户，项目无法登记，只能延期或暂停一个接一个。

其次，自2018年秋季以来，印度许多大型非银行金融机构陷入了手头现金不足的困境，依赖这些机构贷款的房地产开发商纷纷违约，导致被关闭的房地产项目进一步增加。

非银行金融机构不良债权的增加导致非银行金融机构资金流入和流出的信贷紧缩，形成恶性循环。

印度央行行长沙克蒂·坎塔？Shaktikanta das表示，央行的监管团队将确保不会有大型非银行金融机构倒闭，这将进一步影响金融体系的整体安全。据悉，这50家非银行金融机构拥有70%的市场份额。

值得一提的是，2018年9月印度非银行金融公司爆发流动性危机后，一些非银行金融公司不得不通过资产证券化筹集资金支付利息。印度目前的经济放缓主要是由流动性收缩造成的。解决非银行金融公司的流动性问题已经成为印度银行支持经济增长的重要手段。

因此，在加强监管措施和力度的同时，印度银行放松了对非银行金融公司的资产证券化，以利于这些公司的资产证券化。

2020年1月3日，印度银行官方网站显示，印度银行决定将现有的非银行金融公司资产证券化放松措施再延长6个月。新的宽松期将延长至6月30日。

房地产泡沫破裂了？

或许，自2017年印度房地产开发监管法案颁布以来，该国的房地产市场泡沫开始逐渐被挤压。

根据奈特弗兰克(knight frank)发布的房地产研究报告，2017年，印度共有103，570套新房上市，同比下降41%，比2010年480，000套的峰值低78%。

印度最大的城市孟买呈现出“成交量和价格双双下跌”的趋势。2017年，这座城市的住宅平均价格下降了5%。这是近十年来第一次出现这种现象。2018年，这一指标继续下降6.8%。2019年，由于经济放缓、大选和影子银行危机，孟买房价连续第三年下跌，住宅地产价格较2016年下半年的峰值下跌逾十分之一。

私人对住房建设的投资、汽车等耐用品的消费以及企业的设备投资都是印度经济人民需求的支柱之一。房地产占印度家庭资产的70%。如果其价格崩溃，印度家庭的购买力和消费意愿将受到严重打击。

为了重启被推迟或暂停的房地产项目，印度政府去年11月宣布，将设立一个国有基金，通过与国有金融机构的联合投资，为重启的项目提供2500亿卢比(约合242亿元人民币)的贷款。然而，与问题的总体规模相比，该基金仍是杯水车薪。

2019年12月5日，印度央行将2019-2020财年(2019年4月至2020年3月)的经济增长预测从10月份宣布的6.1%下调至5.0%，为2008年以来的最低水平。

此前，国际信用评级机构穆迪(Moody's)将印度的信用评级前景从稳定下调至负面，理由是担心印度政府无法刺激经济增长，出现影子银行危机恶化、长期经济放缓甚至公共债务上升等问题。

为了促进经济增长，印度央行在2019年五次降息，共计135个基点，这是亚洲央行中最大的一次降息。然而，这一举措对提振经济几乎没有影响。

在多次降息失败后，印度政府做了另一个准备:利用基础设施推动投资，推动经济发展。早在2019年9月，印度政府就宣布将围绕住房建设和外贸发展推出一系列经济刺激政策，以应对国民经济增长放缓。

然而，国际货币基金组织(imf)指出，印度政府应该避免采取财政刺激措施来刺激经济，而应该把重点放在减少公共债务上，以释放财政资源用于投资。

“(印度)通过以贷款为基础的房地产开发和建筑业促进经济增长的泡沫最终开始收缩。”阿什卡，普林斯顿大学的客座教授？阿育王么说。

来源：BBC新闻网