地王2019：暂缓入市与亏本促销

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《时代周刊》记者杨玲玲

编者按:年复一年，回首一年。

2019年，在房地产市场深度调控时期，带来自身光环的前土地大王们迎来了成交量和利润的双重压力，一些曾经高价留在市场上的地产企业也“两全其美”地改变策略。技术圈延续着不断变化的节奏。然而，驱动力已经悄然“开始回归”，技术创新成为行业热点。汽车市场正面临着“形势的转变”。已经在中国赢得豪华车销售冠军30年的奥迪，将在2019年首次放弃王位。是宝马还是奔驰？

从房地产、汽车和科技三大领域，我们选择了三个板块:王迪、豪华车和高科技来回顾过去的一年。

国王很有名，这将是一个负担。“赌博”进入后如何退出？

"低地价、高流量，土地市场上的土地王潮一去不复返了."1月4日，一家研究机构的分析师告诉《时代周刊》记者，在过去的一年里，房地产市场的稳定态度和对土地市场的看法是显而易见的。

最近，凯瑞最新公布的2019年住房企业新增增加值清单显示，1？去年12月，前100家房地产企业的新增销售额超过9.7万亿元，较2018年下降约10%。

在前100家房地产企业中，土地收购量较2018年下降了49%，其中50%下降了30%以上，表现出谨慎的态度。

在房地产市场深度调控时期，带来自身光环的前土地国王也面临着营业额和利润的双重压力。

《时代周刊》记者发现，许多分散在北京、上海、广州、苏州等地的地王项目在进入市场时遭遇“延迟”，一些地王在2016年出售的项目至今没有开盘时间表。

根据嘉里研究中心的统计，进入北京和杭州市场的地产大王中，约有70%面临亏损，而厦门则是盈亏相抵。广州王迪的生活稍微好一点，王迪的亏损比例不到10%，但仍有项目利润压力。

“土地王经营商品，选择保护资本或赔钱出售，并尽快收回资金。一些企业仍在受苦，但房地产市场有一个漫长的冷却期，财务成本也滚雪球。未来的利润空的房间已经大大减少。”1月4日，易居中国研究院副院长杨红旭对《时代周刊》记者进行了分析。

一些土地国王被暂时禁止进入市场

当你占领土地的时候，星星会抓住月亮，在进入市场之前，你会关闭山脉并挡住它。这是目前一些土地国王的真实写照。

2016年9月，在苏州限购后的第一次土地拍卖中，仁恒以每平方米3.87万元的底价，以81.03%的溢价，获得苏地第2016-WG-46号地块，创下区域土地之王的新纪录。

2020年初，位于苏州古城耦合园附近、香门城墙脚下的仁恒前地王，正如火如荼地进行着。地块规划显示，住宅部分将成为联排别墅和独栋别墅。

然而，对于该项目进入市场的销售情况，1月3日，仁恒地产苏州公司相关负责人回复《泰晤士报》记者:“目前还没有明确的时间表。”

在广州珠江的后航道上，一个创下广州土地市场最高单价纪录并一直保持至今的王迪项目也被推迟开发，至今尚未进入市场。

2017年3月，时代中国击败万科、华润等24家房地产企业，以总成交价20.37亿元、底价约5.54万元/平方米的价格，夺得石岗路ah051028地块，创广州市最高单价新纪录。

最近，当《时代周刊》的记者参观该地块时，他看到该地块上已经建起了一座高于城墙的建筑。工作人员告诉记者，这是一个计划中的学校的地块，整个项目预计在两年内完成。至于何时开始卖房子，他说还不清楚。

至于这块土地的利润，外界都在为开发企业而流汗，但中国是乐观的。该公司董事长兼首席执行官岑钊雄曾在接受媒体采访时表示，“我不认为这块土地很贵”，并预测“它能带来不错的回报。”

与中国赢得广州最贵单价的时候类似，荣鑫在将上海静安王迪纳入囊中后，经常被问及开盘时间和盈利前景。

2016年8月，荣鑫中国以110.1亿元的总价、10万元/平方米的名义底价、14.3万元/平方米的底价、139%的地价赢得了上海市静安区中兴小区王迪项目，为当时中国住宅用地的最高单价。

到目前为止，土地之王还没有进入市场，业内人士甚至估计，项目开发周期将达到50多个月。

最近，一家房地产企业的内部人士告诉《泰晤士报》记者，征地时，“面粉”的价格明显高于“面包”。在目前严格的价格限制下，推盘意味着“赔钱”。

1月3日，关于项目开发节奏等问题，荣鑫中国相关人士回应《时代周刊》记者称，该项目是由万科专门运营的。

1月6日，万科上海公司相关人士对《时代周刊》记者表示，目前还没有开盘时间表，最新消息会及时通知。

有些项目卖得不好

纵观行业，许多进入市场的地产大王确实陷入了销售缓慢或亏损的困境。

“我原本想随着时间的推移改变空的房型，但现在似乎没有放松价格限制的迹象，而且价格的上限也在，要么继续存入资金，要么以低利润或低亏损进入市场。”1月4日，上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉《时代周刊》记者。

据Cree统计，在北京已进入市场的16个典型地王项目中，平谷区发展最快的地王项目北京凌秀，在征地时的底价高达14300元/平方米，平均售价仅为21200元/平方米，低于转让协议中规定的“商品房平均售价26000元/平方米”。

除了北京远郊的地王被“忽视”之外，上海郊区的地王也遭受了缓慢的销售，空的利润受到了严重的限制。

最典型的古村板块王迪洋溪项目，在限价的“紧箍咒”下，该项目价格已降至约6.2万元/平方米，而该项目的底价已达到5.37万元/平方米。

在该项目首次推出的344套套房中，只有80套在开盘当天售出，拆迁率低至23%。从那以后，这个项目就一直在玩“买房子送宝马”的营销噱头，表现依然平平。

一直到广州房地产市场，中冶地产在试图利用土地之王来煽动城市布局方面面临着许多挑战。

2016年8月和11月，中冶地产斥资67.49亿元购买了位于黄浦区和海珠区的两个地王，并获得了进入广州市场的“入场券”。其中，海珠区姜堰路万宝冰箱厂的土地相当于42600元/平方米的楼面价格。

1月1日，《时代周刊》记者作为买家参观了海珠区中冶一景大厦。由于没有预约，项目保安拦下了记者，该项目是一个验资机构。

随后，售楼处的工作人员告诉《时代周刊》记者，该项目实际销售面积为700平方米？1000平方米的低密度住房总价约为5000万元，因此在预约看房前要进行“1000万资产验资”，这无疑大大提高了看房门槛。

据广州市国土房管局官方网站阳光家园报道，2019年12月20日，中冶易景大厦共收到45套房屋的预售证书。截至1月6日，该项目售出的总套数仍为0套。

住宅企业的战略转变

据统计，2016年被称为“土地王年”，全年有350多个单价和总价的土地王诞生。这种井喷趋势在随后的几年里逐渐减弱，但土地之王并没有完全消失。

“目前，大概有三个时期土地国王会更不舒服。从2016年第二季度到第四季度，它出现在一线、强势二线、个人三线和东部大都市圈之王；2017年，一些高价场所诞生在二线城市；从2017年下半年到2018年上半年，房地产市场的热度传到了三、四号线，一些高价的地方被卖掉了。这些国王中有许多都被困住了。”杨红旭说。

1月5日，中国城市发展研究院投资部主任刘成告诉《时代周刊》记者，王迪项目的盈利能力取决于不断上涨的土地市场价格。

刘成表示，目前房地产整体处于稳定阶段，王迪很难通过市场化手段获得预期收入。住房企业更多地依靠支持政策调整或与政府谈判其他条件来促进王迪项目的运作。

对于赢得土地之王的房地产企业来说，他们面临着积极抢占土地和等待时机的选择。

1月4日，一家中型房地产企业的区域营销总监告诉《泰晤士报》记者，总体来说，公司早年收购的王迪项目的市场进入是意料之中的，但近两年来，土地收购变得更加理性，通过合作收购获得的土地比例也有所增加。

事实上，随着热点城市“限定房价、竞争性地价、竞争性自持和竞争性方案”等征地规则的变化，许多住宅企业都改变了自己的发展战略。

“大城市，特别是一线城市的发展边界已经确定，新的土地供应减少是一个既定事实。如果只通过招标和拍卖来开发土地，成本会更高。”卢文喜分析，在开放市场土地难觅的情况下，很多企业将战场转向旧城改造和并购方向。

回顾过去的一年，领先的房地产企业竞相为旧的改革“抢滩”。

以广州市场为例，2019年，不仅保利、R&F、时代、澳远、越秀等本土房地产企业参与了旧房改造，盛隆集团等外资房地产企业也参与了旧房改造。其中，神龙已先后拿下广州四个古村落，最大投资200亿元。

与此同时，M&A市场也很活跃。

融创收购董家渡项目，世茂计划收购傅生项目资产包等。从众多并购案例来看，住房企业的收购目标已经逐渐从小鱼变成了有一定规模的大鱼，收购也进入了“大鱼吃大鱼”的阶段。

在审慎、多渠道征地的情况下，柯睿房地产调研分析指出，2019年前100家房地产企业的土地交易量低于去年同期，预计2020年土地市场交易量不会大幅增加。

它认为，从资本的角度来看，住房企业的融资环境是高度紧张的，“钱紧”仍然存在，土地收购的态度变得更加谨慎。预计2020年土地市场将保持低水平运行。

来源：BBC新闻网