“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会举行 聚焦后疫情时代房企破局之路

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8月11日，由金融部门主办的“大湾区房地产行动与新力量”专题研讨会在深圳召开。这是“后大流行时代房地产开发的思考与实践”系列活动之一。目前，它是中国经济复苏的关键节点，在新的环境下，房地产企业的发展正悄然分化。其中，大湾区房地产圈色彩鲜明，无论是总量还是结构都在不断创新，内部肌理不断升级。研讨会讨论了大湾区房地产企业的行动和变化，以及投资机构对房地产企业经营、管理和发展的“变化和不变”。

中心城市变化

暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚从城市规划专业角度，围绕“一极多中心”、中心城市和城市密度、未来城市三个核心观察角度，对后大流行时代房地产业发展的支撑、结构和机遇发表了自己的看法。

图片:胡刚，暨南大学教授，中国城市规划学会会员

在胡刚看来，城市是房地产的支撑，研究房地产业的发展，首先要了解城市的变化。“中国城市的发展经历了三次大起大落。从最早的外向型经济发展到沿海城市的崛起，再到第二波区域性中心城市，现阶段的第三波城市发展将围绕电子信息等产业而兴起。其中，优势城市包括北京、深圳、杭州、成都等。在信息产业的引领下，科技创新企业聚集城市，带来非凡的发展。”

在这种背景下，胡刚提出了“一极多中心”的新城概念——“一极”是指北京，它的资本、发展速度和创新企业远远超过其他城市。在对外贸易逐步转向内需的背景下，武汉、成都、重庆等内陆城市与广东、深圳等沿海城市之间的差距将逐步缩小。”

随着这种新型城市模式的形成，中心城市和大都市地区开始发挥重要作用。胡刚说:“发展中心城市能更有效地振兴区域经济。在未来五年内，中国的大都市和中心城市仍将受欢迎。”

这一观点与平安证券研究院房地产团队副总经理杨侃不谋而合。在谈到后大流行时代房地产企业的转型和突破时，杨侃提到了主战场从“三四线城市”向一二线城市的转变。杨侃认为，从保持商品价值和数量的角度出发，结合区域产业和人口因素，预测未来中国主要大都市地区将成为住宅企业争夺中长期资源的主战场。随着覆盖城市数量的增加，四线城市的非主流都市区的基本面被削弱，房企可以进一步拓展地盘，后续区域深度培育的重要性将进一步凸显。

图:平安证券研究院房地产团队副总经理杨侃

关于如何判断中心城市的竞争力，胡刚指出“中心城市的核心不在于人口和gdp，而在于核心区域的人口密度。”人才的聚集和交流可以带来创新。如果城市密度低，人员分散，就没有创新的源泉。”

在中心城市的发展过程中，轨道交通建设带来的颠覆性变化不容忽视。“我们现在已经进入了轨道交通时代。以大湾区为例。2035年，大湾区计划修建5800公里的铁路。目前，中国所有的地铁加起来有7000公里。轨道交通肯定会给未来的城市带来翻天覆地的变化。未来，我们可能不再有住宅区的概念，房地产投资机会有望从地铁站延伸到高铁站。”胡刚说道。

住宅企业的突破之路:战略聚焦、精细化、产品和服务

城市格局的变化给房地产业的发展带来了机遇，这种疫情进一步推动了房地产企业站在转型和突破的重要转折点上。平安证券研究院房地产团队副总经理杨侃提出，在“住而不炒”的大原则不变、行业总量中期保持稳定、城市继续分化和轮换的背景下，房地产企业要有所突破。

一是“从囤积到周转”的经营模式的转变。这个想法得到了嘉林集团副总裁、深圳市房地产协会副会长吴的认可。在谈到征地的考虑因素时，他还强调了“周转”的重要性:“中国50强房企都在深圳布局，这反映了深圳发展的吸引力。现在，房企应该先考虑区域化，再考虑杠杆、周转、成本等问题。近年来，还有另一个特点。房屋企业将花费大量精力来加快周转。因此，目前房屋企业的竞争力实际上是争夺土地布局和整个产品周转的时间。”

图为:嘉林集团副总裁、深圳市房地产协会副会长严

二是业务变化“从规模到质量，从粗放到精细”。印度电力集团资本资产中心的合伙人丁伟也证实了这一点。丁卫中说:“疫情对商业地产影响很大，一些具有良好复原力的商业地产也在这种背景下进行转型迭代。例如，结合商场周围的消费群体调整商场的商业业态，为商场下一步的整体销售增长做准备，也能有效带动租金的上涨。疫情爆发之初，印度电力集团积极与租户进行一对一的深入沟通，了解彼此的需求，并安排租金减免。后期，通过幸存客户的帮助和精细化运营，逐渐从疫情影响中恢复。精细化经营带来的现金流改善确保了财务结构的健康，这是印度集团迅速从疫情影响中恢复的主要因素。”

基于对疫情背景下网上销售的观察，丁卫中还提出了一个新的视角:“线上线下的融合是后疫情时代商业地产的一个转折点。离线和在线操作是完全不同的系统。通过构建网上消费场景，未来商业地产领域将会有一个较长期的驱动力。”

照片:李因集团资本资产中心合伙人丁卫中

三是注重创造“产品和服务”。杨侃说:“在土地价格和住房价格趋同的背景下，住房企业应该更加注重产品和服务的质量。具有代表性的优质产品将成为住宅企业最重要的核心竞争力。”

金融类上市公司研究中心总经理、金融类上市公司研究所产品经理怀晶也表示:“在房地产3.0时代，我们发现一些房地产公司已经自称为科技公司，而一些房地产企业却深深地涉足运营和服务领域。可以说，在3.0时代，优秀的公司是不同的。在后流行病时代，我们需要更强有力的创新和行动来做事情，特别是那些促成社会资源的组织和机构。”

图:金融板块上市公司中心总经理、金融板块上市公司研究所产品经理怀景

金地华南区域投资部副总经理田斌对此表示赞同，并认为优秀的房地产企业都有自己的特点:“金地的优势之一就是对广东每个城市都有独特而深刻的了解。虽然大湾区有很多地产企业，但每一个企业都要有自己的特色，我们对大湾区的未来充满信心。”与此同时，田斌还表示，今后我们将在扩大规模的同时，更加注重增长质量。

图:金谷华南区域投资部副总经理田斌

投资房地产业的方式:旧估值有望上升，而住房企业的负债率需要格外关注

从行业角度来看，房地产企业已经站在了转型的关键点上，相应地，投资策略也在随着趋势而变化。

清水园投资管理公司副研究总监吴伟对房地产行业的投资机会发表了自己的看法:“最近，人们认为房地产在资本市场上并不流行，但房地产是一个大行业，总会有投资机会。纯住宅开发业务具有很强的周期性，虽然还没有达到繁荣大幅反弹的时期，企业之间存在较大的差异，但仍有可能找到更好的业绩和增长目标。在国家政策的支持下，大湾区的房地产市场是健康的，而在大湾区得到深入培养的开发商具有相对较高的投资价值。此外，随着reits试点的实施和无风险利率的下降，物流地产、商业地产等物业的持有者将有更好的发展机会，相关公司的估值也相对简单，房地产开发商也增加了/0/房。最后，产业链中的物业管理公司和房地产中介机构目前受到市场的关注。最近，即将上市的壳牌公司的估值预计也将超过200亿美元。”

图:清水园投资管理公司研究部副主任吴伟

汇丰资产高级分析师梁建新从机构投资者卖家的角度分析了房地产投资的相关风险:“作为一名金融分析师，我不太喜欢‘局外人’。举例来说，如果一个房地产企业在长江三角洲建立了稳固的基础，并有良好的收益，如果它在珠江三角洲投入大量资金进行新的扩张和开发，潜在的风险其实是比较大的。惠丰只会购买销售额排名前30位的企业的股票。首先考虑的是住宅企业的安全性，其中万科和融创有一定规模是重点投资研究对象。然而，也有例外。例如，一些住宅企业的主要布局在四层城市。虽然利润稳定，销售规模固定，且扩张迅速，但与专注于一线、二线城市的房企相比，亮点不足，所以不会做太多。投资。”

图:汇丰资产高级分析师梁建新

此外，梁建新还对个人房地产投资提出了建议。“我会告诉他们先区分买什么股票。例如，在过去的两年中，许多企业为了扩大规模而提高了净负债比率。提高有效净负债比率并不是一件坏事。前提是融资成本在下降，许多企业的负债率一直在上升，但融资成本并没有下降和上升。因此，我们将淘汰一些负债率上升过快、融资成本多年居高不下的企业。”

齐也深受感动:“房企的负债率达到90%左右，这需要格外关注。这一流行病将加快住房企业的减债步伐。”

谈到本次研讨会选题背后的思路，怀敬说:“我们最近一直在内部讨论，什么是好金融？好的房地产企业？这些问题有许多答案。在新的环境下，需要一些新的观察维度和数据来帮助投资者更全面、更深入地了解房地产企业。通过周婷等研究人员的共同研发，结合近三年来的不断研究积累，金融板块上市公司研究院将推出“金融板块房地产六力评价模型”，主要从社会责任、管理策略、创新、管理质量、运营服务、数字智能驱动力等角度展开。这些维度也将成为我们持续跟踪和运营信息、规划和活动的基础。”

图:金融上市公司中心副总经理邢静

这也是本次研讨会的初衷——从不同的维度全面深入地了解行业，并在此基础上，深入探索和传达行业和企业的价值。本次研讨会选择在大湾区和深圳举行，也是基于这种考虑。上市公司金融中心副总经理邢静表示:“今年对深圳来说是非常重要的一年，本月26日是深圳经济特区成立40周年。40年是房地产从无到有发展的过程，正是在深圳，中国房地产业挖掘出了第一桶金，逐渐成为中国城乡建设的主力军。面对国家无房政策和城市政策，房地产企业进行了转型升级。其中，大湾区的企业，特别是深圳的企业做得很好。因此，我们也在借鉴经验，探索大湾区在房地产市场变化中的做法。”

来源：BBC新闻网