顾云昌：为吸引人才，个别城市购房补贴上百万也不算过分

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作者|顾云昌(全国房地产商会协会执行主席，原住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任)

顾云昌

必须防止过度依赖土地融资和发展房地产

海南自由贸易区的发展不仅要依靠房地产，还要依靠自由贸易和产业发展，这就需要改变城市发展主要依靠土地收益的做法。目前，对房地产的依赖程度从40%到80%不等。虽然土地财政在中国的发展中发挥了强大的作用，但这种现象在未来自由贸易区的发展中应该避免。

就我个人而言，海南自贸区不仅要防止过度依赖土地融资，还要积极健康地发展房地产。首先，房地产的概念不仅限于住宅房地产，还包括工业房地产。房地产不仅是人们生活的载体，也是产业发展的载体。无论是第一产业、第二产业还是第三产业的发展，都离不开房地产。目前房地产市场投资的三分之一属于非住宅房地产。其次，海南作为一个自由贸易区，不可能实现自由贸易，如果仍然限制和约束房地产这一重要资产的购买，恐怕不符合自由贸易和市场经济。

因此，海南保税区面临着一个巨大的挑战——如何将房地产开发与避免过度依赖房地产结合起来。海南的住宅房地产有两个关键问题需要解决。第一是解决当地居民的住房问题，特别是解决中低收入家庭的住房问题，使他们能够安居乐业。在这方面，政府应该提供相应的社会保障。第二个问题是，对于富裕的外国买家来说，住房交易可以以市场为导向，根据市场经济的规律，外国投资是受欢迎的，自由交易是有保障的。

海南本地居民不多。如果政府拿出一部分房地产收入，将足以解决当地居民或中低收入家庭未来的住房问题。除了本地居民的经济适用房，其他方面，如高端住宅和商业地产应该放开，这是自由贸易区的做法。海南的发展离不开大量的人和企业，进入海南的人和企业必须依靠房地产开发。在这个过程中，如何处理好人、物、资金配置的市场化等各种因素，是值得研究的。

旅居模式值得在全国推广

目前，在中国的中产阶级之上，有文化需求、旅游需求和健康需求的人居住在海南，但有一个问题。如今，文化旅游地产、杨康地产和住宅地产受到重视。过去，开发商的模式是建造一栋房子，然后卖给当地人或外人。房子卖了以后，产权转让了。这意味着如果你想去海南享受医疗保健，你必须购买房地产。当你需要租房子的时候，你不能租房子。最终，超过90%的房子将被by/きだよ.购买

因此，我一直提倡旅居的模式，我可以采取卖时间的方式，而不是卖房地产或空.例如，开发商拥有一套价值120万元的房子，房子的使用权分成12份。买受人可以一次性购买20年的使用权，居住和使用期限为每年一个月，入住时间可根据自己的需要随时安排。这样，你实际上是在购买时间，而不是房地产。此外，可以建立住宅网络。除了海南，云南，东北和全国其他地区可以发展类似的住宅商业模式，人们可以与他人交换他们的房地产使用权。

因此，海南的问题不是房地产问题，而是商业模式问题。为了发展海南的旅游、文化和健康产业，房地产必须跟上需求。

房产税的提出并不是为了解决房价高与低的问题

国家提出开征房产税，不是为了解决房价高、低的问题，而是为了理顺税制，解决税制混乱、本应征收的税收被没收、本不该征收的税费被乱征的问题。

这里需要强调的是财产税和房产税是不同的，不能混淆。中国的房产税始于20世纪80年代。《中华人民共和国房产税暂行条例》(1986年)规定，商品房如出租或用作商铺，“按房地产租金收入计算缴纳，税率为12%。”为什么我们过去没有强调财产税的概念？因为过去所有的房子都是公有的，征收财产税没有多大意义。如今，大多数房屋都是私有的，财产税问题凸显出来，这是一个先决条件。

几年前，重庆和上海进行了房产税改革试点。这两个城市的房产税改革不同于现在开征的房产税，但他们也想向房产税靠拢。这两个城市的具体做法也不同。在上海，根据《上海市部分个人住房房产税试点暂行办法》，征收对象为:“上海市居民新购买的第二套及以上住房和非上海市居民新购买的住房”。与此同时，上海居民人均60平方米的免税住房面积显然将被扣除。”在这种做法下，每年的房产税约为340亿元，但上海的土地出让金约为每年1000亿元。因此，与土地出让金相比，财产税收入非常有限，没有办法替代土地出让金。重庆开征房产税的做法是:“重庆主城区第九区记忆增强的独栋别墅、新购买的高端商品房以及在重庆购买第二套房的外国房地产投机者将被征收房产税，涉及10%的人口。”它主要向富人征税，税率为0.5%-1.2%。”它具有劫富济贫的性质。

事实上，房地产税制改革是一场全面的改革。房地产税有三个环节。第一是开发环节，第二是中转环节，第三是保留环节。目前，在保留环节没有税收，这就是空·怀特。不管你买多少房子，都没有税。但是，在发展过程中有很多税费，而且税费价格很高。在中间环节，税费也很高。事实上，在一个活跃而健康的市场中，中间环节应该少征税，因为这可以促进交易。中间环节交易越快，整个市场就越活跃。

因此，在发展过程中，我们应该交税、清缴费用，并尽力清理一些乱七八糟的费用。第二，在中间环节，降低税费，促进交易，促进市场活动。第三，在保留环节，我们应该增加保留税，或房地产税。整个房产税改革的思路我理解是这样的。

回到房价问题，为什么中国大城市的房价比美国高？因为美国的土地是私有的，以市场为导向，不可能形成垄断市场，而中国的土地是垄断的。归根结底，地价贵，不是房价贵。

目前，房产税仍需稳步推进

事实上，房产税的概念是十多年前提出的。当时有人提出要积极推动，甚至要加速大力推动。这一次，文件提到“稳步前进”。这个句子有两个意思。

第一个意义是促进房产税的征收。因为只有开征房产税才能使税制更加合理，结构更加合理；第二个意思是房产税不能马上开征，所以应该是安全的。一方面，房产税需要先立法，但相应的法律尚未出台。另一方面，有许多技术和概念问题，并且很难实现。房价和收入之间的差距太大了。在普通的中小城市，一套房子一般值50万到60万元，这不是一个大问题，但一线城市完全不同。中国居民的工资差别不大，但房价差别太大了。因此，有必要逐步推进房产税的征收。每个城市的情况都不一样，所以很难解决这些问题。

另外，我们应该选择一个好的时间。在当前经济低迷的情况下，推进房产税是不合适的。

为了降低房价，我们必须首先降低土地价格

人们总是呼吁降低房价，但即使交易量下降，房价也不会下降。为什么？背后的原因很复杂。

主要原因是土地价格不能降低。在大城市的房价中，70%到80%甚至更多是土地价格的成本。在普通城市，地价也占房价的一半。事实上，地方政府最不愿意让土地价格下跌，因为地方政府有土地财政依赖。出于对土地财政的依赖，有必要促进房地产市场的繁荣，以便土地可以出售。如果土地被出售，土地价格不会下降。

从历史上看，中国的土地价格涨幅远远大于房价涨幅，这是一个客观的土地政策和土地制度问题。今年上半年，土地交易量与去年同期相比有所下降，但土地价格上涨。土地交易的数量是负数，但是购买土地的钱是正数。这是什么意思？这表明土地价格仍在上涨，而且涨幅远高于房价。现在提倡集体土地可以进入市场参与竞争，但是集体土地的地段和配套设施不可能在短时间内与城市土地和国有土地竞争。因此，为了降低房价，首先要降低土地价格；土地价格不会下跌，也没有办法谈论房价下跌。

其次，房价小幅波动是合理的。如果大幅下跌，将意味着房地产泡沫的破裂，对整个经济的破坏力将是巨大的。美国的金融危机是由房地产泡沫的破裂引起的。因此，中央政府没有说要降低房价，而是说要稳定房价。一旦房价上涨，就很难降低，因为如果房价大幅下跌，就有引发经济危机的风险。因此，最好的办法是让居民收入保持增长，并认识到收入的增长率高于房价的增长率。这样，房价与收入的比率就会下降。虽然，大多数时候，房价比收入增长更快，但在某些年份，我们的收入增长率大于房价的增长。此外，大多数家庭都有房子。对于那些有房子的人来说，他们不希望价格缩水。

住房补贴是从促进大都市区发展的角度引入的一项政策

最近，许多城市启动了住房补贴计划，最高补贴金额达到100万元。可以看出，引入住房补贴政策的不是经济最落后的城市，而是大都市地区的一些中心城市。这些大都市区在建设过程中需要大量的人才，购房补贴政策在吸引人才方面起到了很好的作用。

现在城市化战略正在改变。过去，我们常常宣传和积极发展小城镇，但现在我们主要发挥大都市和城市群的作用。事实上，要把小城镇的发展放在首位是不可能的，但要把重点放在发掘城市群的潜力上。空的工业和人口布局也在变化。城市越大，未来人口和工业的密度就会越大。人才对于提高这些城市群和大都市区核心城市的主导作用至关重要。因此，为了吸引人才，单个城市购买数百万元的住房补贴并不过分。

然而，需要明确的是，住房补贴只是吸引人才的一个方面。一个地区对人才的吸引力也来自于良好的产业结构，这使得“英雄有用”，发展前景光明，这将在城市化中发挥很好的作用。就个人而言，这一政策不能被理解为刺激房地产，而是从城市化和未来城市发展的角度来考虑的。

住房补贴无法推动房地产市场回暖

这种住房补贴并不是变相的价格下降，因为商品房的价格不会因为少数购房者得到补贴而下降，而房价仍然保持在原来的价格。对个人而言，政府补贴可以降低购房成本，但不会影响价格本身。住房补贴不会鼓励房地产投机行为，因为发放住房补贴完全是政府行为，而不是市场行为。在分配过程中有一个审批政策，不允许人才购买多套房子。补贴政策主要是解决本地或外来人才的住房问题。这项资助政策对推动楼市复苏的作用非常微弱，因为资助对象的数目有限，真正需要资助的人才不会如想像般多，而政府在政策设计时已考虑到财政上没有足够的资助。

除补贴政策外，各地还放宽了定居限制。在广州、深圳等一线城市和实力较强的二线城市的门槛已经大幅放宽的情况下，实力较弱的二线城市可以利用便宜的房价。如果这个地方价格便宜，生活条件好，工资高，对人才很有吸引力。事实上，城市之间一直存在竞争，没有竞争力的城市只会带来发展缓慢的后果。我们应该鼓励竞争，这样竞争才能带来好处。

中国的住房制度改革还没有结束

至于房屋产权在70年后到期的问题，事实上，法律早就规定土地所有权始终是国家的。当居民买房子时，他们购买70年的使用权。70年后，通常会自动续期，但在续期过程中，您是否要增加土地出让金？我应该加多少？没办法知道。

此外，小产权房的问题总是令人讨厌。它不能合法化，不能一直拖延，它最终会消失。从这个意义上说，住房制度的改革还没有结束。特别是城乡土地一体化后，有许多问题亟待研究。我们应该让公众、专家和企业家讨论并找到尽可能确保公平和理性的方法。每次开征房产税，都要先征求各方面的意见。征求意见时不可避免地会出现各种各样的声音。恐怕我们不能只考虑几个决策者。

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来源：BBC新闻网