成都首个商改住项目的22年难产路

本篇文章2372字，读完约6分钟

经过22年的征地，四川第一个商品房项目——成都毛叶豪苑终于在6月23日开盘。然而，销售并没有如期进行。

近日，茅野豪苑推出的186套房吸引了334组买家，中标率为55.69%。

也许是因为该地区的价格优势不明显，茂业豪苑的销售情况似乎并不理想。在6月23日需要选房子后，“还有100多套房剩下。”房产顾问张轩(化名)告诉《商业日报》记者，在6月25日普通房源选择结束后，它可以顺利出售。"你可以不登记就选择号码."

说起四川第一个进入市场的商住项目，我们不得不谈谈其曲折的征地开发过程。

1997年11月，茅野商业有限公司(600828，房协；茅野商社(以下简称茅野商社)已取得九岩桥附近茅野豪苑项目的土地使用权。但是项目的进展不是很顺利。

一位熟悉该项目的业内人士向镁业承认，虽然茅野商业很早就收购了这块土地，但在土地收购之初就涉及到拆迁、整合等相关工作，项目整体进展非常缓慢。

速度有多慢？取得土地十年后，茅野商业仍处于展示地块规划可能性的阶段。这与一些追求高周转率的开发商的超前节奏形成了鲜明的对比，即在征地前设计图纸已经在他们手中，挖掘机在征地当天就进入现场进行挖掘。

2007年，由于地块周围几乎没有大型综合购物中心，茅野商都计划将项目建成购物、娱乐、休闲的城市综合体，产品市场定位为“区域性商业百货和白领家庭公寓”。

然而，直到2012年7月底，拆迁工作才宣布全面完成，实现了“三供一平”，并进入了前期相关流程。然而，当时成都的商业地产形势越来越严峻。茅野商业必须重新调查和思考其市场定位。

一项调查需要三年多的时间。就在2016年3月，四川省颁布的《促进经济稳定增长、提高质量和效率、推进供给侧结构改革的政策措施》明确指出:“已全部缴纳土地出让金的待开发商业用地，经批准后已转为商品住宅用地。重新批准转让价格。”

新政策的出台有赖于让正在寻求转型并进入房地产行业的茅野商业看到一个机会:申请改变土地性质，转而使用商业住宅用地。自那以来，变革工作一直在加快，错过的市场急需恢复。

也就是说，2017年初，茂业豪苑成功地将土地利用性质从商业用地转变为住宅用地，成为四川首个成功的商住两用项目。

项目名称由“茅野天地”变更为茅野豪苑。与过去纯粹的商业模式相比，茂业豪苑将建成四栋住宅楼，并定位为成都中心区的奢侈品。与此同时，毛叶豪苑将成为成都第一个易居项目。

土地产权正式变更一年后，该项目于2018年3月首次启动，推出了两项商业产品和少量底层业务。根据方天霞的网站，茂业豪苑商业产品的价格为27000 ~ 36000元/平方米，目前有部分产品可供销售。

然而，在2018年底，该房屋被移交给1号和2号楼，但随后，业主因收取服务费和虚假宣传等问题捍卫了自己的权利。

今年6月底，茂业豪苑开盘两栋186套清水住宅，面积107~183平方米，均价27722元/平方米，吸引334个买家群体报名，中标率55.69%。

然而，镁业注意到，与周边二手房价格相比，茂业豪苑的销售价格没有明显优势。壳牌公司的搜索显示，龙湖项目就在对面。镜兰半岛二期二手房均价为28051元/平方米；在中国再远一点？格林威治市和临江凤阁的二手房平均价格只有23000元/平方米。但是，无论从社区环境还是开发商的品牌程度来看，茂业豪苑都不是占主导地位的。

然而，周边房屋的稀缺也给了茂业豪苑进军住宅领域的机会。自2016年以来，毛叶豪苑所在的九眼桥区只有少数几个新项目，新增房屋数量很少。目前，成都只有新希望d10和阿玛尼艺术公寓在出售。

茂业豪苑微信群的记者看到，一些前期登记注册该项目的买家暂时选择放弃，理由是“没有价格优势”和“该位置靠近一环路主干道”...

在6月23日的首映式上，李丹(化名)是第八个需要选房子的买家。她告诉记者，“市区的新房子越来越少，以前也有一个项目签约，但是人太多了。”没有摇出一个奖，这次我希望选择合适的住房。”

记者了解到，此次茂业豪苑推出的186套房源包括101套新套房、19套新建工棚和66套普通套房，334名注册买家包括166套新套房和168套普通套房。经过6月23日的按需选房，普通购房者将在6月25日选房。

“还有100多间套房。普通选房结束后，就可以出售了。如果您没有注册，您可以选择号码。”张轩告诉记者。“如果你只需要摇动数字，有两个数字，包括普通数字和需要的数字。如果你已经在需要的号码中选择了它，实际上，普通的号码是无效的。可以说，普通的数字只有几十个。”

对于镁业担心是否可以不登记就买房的问题，张轩表示，即使前期没有时间登记，只要你在6月25日携带身份证原件、购房人自己的储蓄卡等文件，并需要缴纳5万元押金来锁定房子，普通选房后就可以选择房子。

由此可见，虽然之前已经有334组客户注册，但茂业豪苑的实际销售情况可能远低于预期。

此外，关于土地使用年限，张选表示“土地产权自2018年起计算”。

值得一提的是，茅野商业的前身是尚诚集团，其业务领域主要是商业零售、房地产和酒店行业。2016年4月5日，尚诚集团证券的简称正式变更为“茅野业务”，零售业务的拓展一度成为主要业务。

2019年年报显示，茅野商业共有22家实体零售店，包括百货商店、购物中心、零售店和超市；商业零售的主要商业模式仍然是自营、合资和租赁，以合资为主要模式。作为茅野商业的主营业务，2019年百货零售收入为103.5亿元，同比下降8.62%，占营业收入的84.6%。

然而，茅野商业进入房地产开发的野心一直存在。2017年2月23日，茅野商业宣布，因业务需要，将增加公司业务范围内的房地产开发经营；2019年9月，茅野商业宣布计划成立包头茅野商业发展有限公司，该公司为全资子公司，自有资金，主要从事房地产开发等业务，投资金额1000万元。

来源：BBC新闻网